房地产行业第32周周报：7月居民中长期贷款出现净减少；本周新房成交同环比降幅均扩大

本周新房成交面积同环比降幅均有所扩大；二手房成交面积同比降幅收窄，环比由负转正。土地市场环比量价齐升，溢价率环比有所提升。

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核心观点

本周新房成交面积同环比降幅均有所扩大。40城新房成交面积为208.9万平方米，环比下降19.7%，同比下降36.9%，同比降幅较上周扩大了3.36个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-29.9%、-17.4%、-15.0%，同比增速分别为-39.0%、-36.9%、-34.0%。一、二线城市同比降幅较上周分别扩大了11.8、1.5个百分点，三四线城市同比降幅较上周收窄了3.2个百分点。

二手房成交面积同比降幅收窄，环比由负转正。18个城市二手房成交面积为147.3万平方米，环比上升4.5%，同比下降7.6%，同比降幅较上周收窄了6.2个百分点。一、二、三四线城市二手房成交环比增速分别为6.3%、9.6%、-7.1%，同比增速分别为-16.5%、-1.0%、-8.7%。一、二线城市同比增速较上周分别上升了8.6、13.2个百分点，三线城市同比增速较上周下降了17.0个百分点。

新房库存与去化周期环比均有所上升。12个城市新房库存面积为9840万平方米，环比增速为0.6%，同比增速为-1.4%；去化周期为15.0个月，环比提升0.8个月，同比提升2.9个月。一、二、三四线城市新房库存面积环比增速分别为0.4%、0.5%、0.2%，同比增速分别为4.8%、-8.9%、-6.1%；去化周期分别为15.0、13.6、37.8个月，环比分别提升0.7、0.8、1.6个月，一线城市同比降低1.8个月，二、三四线城市同比分别提升4.3、6.8个月。

土地市场环比量价齐升，溢价率环比有所提升。百城成交土地规划建筑面积为2533.3万平方米，环比上涨39.4%，同比下降47.2%；成交总价为964.9亿元，环比上涨165.3%，同比上涨17.4%；楼面均价为3809元/平，环比上涨90.3%，同比上涨122.2%；土地溢价率为2.3%，环比提升0.6个百分点，同比下降0.2个百分点。

本周房企国内债券发行规模同环比均上升。本周房地产行业国内债券总发行量为153.8亿元，同比上升22.1%，环比上升16.2%；总偿还量为161.2亿元，同比下降2.2%，环比上升24.4%；净融资额为-7.4亿元。

板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-4.6%，较上周下降7.8pct，房地产行业相对收益为-1.2%，较上周下降3.7pct。房地产板块PE为13.4X，较上周下降0.54X。本周（8.7-8.13），北上资金对非银金融、钢铁、计算机加仓金额较大，分别为40.66、4.02、3.01亿元。对房地产的持股占比变化为-0.02%（上周为-0.95%），净买入-2.77亿元（上周净买入4.16亿元）。

投资建议

从本周发布的社融数据来看，7月居民户中长期贷款减少672亿元，当月出现负值，意味着当月居民还款额超过当月贷款额，居民加杠杆的动力和意愿都不足，地产需求端持续承压。同时，碧桂园暂未支付两笔美元债利息，引发市场担忧，碧桂园发布公告，坦承“公司遇到了自成立以来最大的困难”，表态将全力自救、扭转当前的困局，并提出了下一步的自救措施。中国房地产报报道称，证监会于8月11日上午召集部分房企和金融机构举行线上会议，了解房企当前最新销售、现金流、负债情况。尽管一线城市需求端政策表态较多但仍未有实质落地。目前行业的流动性风险仍需警惕，房企的信用风险仍会对整体市场带来负面影响。市场仍然在等待供需端的有效利好。

现阶段我们建议关注两条主线：1）中央与地方政策宽松预期下，地产板块或迎来较大的beta行情，其中基本面相对稳健、有一定成长性的标的：招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团；底部回升、弹性较大的公司：金地集团、龙湖集团；2）在一线城市有城市更新业务布局的房企：中华企业、光明地产、中交地产、城建发展、万科A、绿景中国地产。

风险提示

房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。